城市地下空间使用权出让价格评估理论与方法研‘博鱼(boyu·中国)官方网站-BOYU SPORTS’

摘取　要：地下空间，使用权，价格评估关键词：随着物权法的实行，地下空间使用权转让的案例不会更加多，探寻创建城市地下空间使用权估价方法和模型变得尤为重要。本文详细讲解了目前国外国内地下空间使用权出让估价的基本理论及研究现状，分析了基本估价的理论及方法，明确提出地下空间转让估价模型，并以实际案例展开了现代科学& 1. 国内外城市地下空间估价研究综述　　1.1 国外地下空间使用权价格评估理论　　城市地下空间利用程度主要与一个国家的经济水平和国土大小涉及，日本、加拿大、德国等国家的地下研发历史较长，累计目前，国外更为成熟期的地下空间估价方法有：　　1.1.1德国。各楼层之间的经济价值分配评估主要采行史基墨滑动法(Schirmer entwickekten Methods)(如表格1)。

该方法的原理是将每层楼房的交易价格分别所列，贪图其每平方米的价值点数，以之代表各楼层的经济价值。价值点数应视个别价值估计目的、土地方位、用途、建筑物外观等条件，经土地估价委员会加以修正调整，以符合实际情形。

表格1　史基墨设计的各楼层经济价值表格楼层混合商业地带权重 百分比％繁盛商业地带权重 百分比％办公场地权重 百分比％地上5层11.0 13.0410.0 8.710.0 10.5地上4层11.0 13.04 10.0 8.710.0 10.5地上3层12.0 14.49 15.0 13.010.0 10.5地上2层12.0 14.49 20.0 17.415.0 15.8地上1层30.0 36.2330.0 26.130.0 31.6地下1层4.0 4.3525.0 21.815.0 15.8地下2层4.0 4.355.0 4.3 5.0 4.3 合计83.0 100.0115.0 100.095.0 100.0 1.1.2日本。日本《公共用地获得损失补偿基地细则》对楼层效用比率不作了规定，作为评估土地立体利用价值的依据。所有指数系由假设地价的立体产于与建筑物价格的立体产于完全相同的情况下计算出来而得，是各阶层单位面积的指数，各阶层的楼地板面积不同时，各种指数与该阶层的楼地板面积之积就构成该阶层的有效地指数，但仅回应一般标准，根据建筑物所处区域和城市级别的有所不同，各楼层效用比率不应不作适当调整，其适用范围以邻接地区、同一供需圈内的互为类似于情况为原则。

1.2 国内地下空间使用权价格评估研究现状　　目前，国内评估行业的一些专家学者对地下空间使用权评估问题公开发表了有所不同的看法，明确提出了明确的评估方法。指出对于已竣工用于的地下空间权评估时，收益还原法是选用方法，对于待建的地下空间权，假设研发法是选用方法。在应用于收益还原法评估时，可以参照地上和地下租金比例关系，根据地上租金来确认租房的收益，同时指出收益还原法中使用的地下空间使用权的土地还原成利率应当低于地上建设用地使用权的还原成利率。

我国现在的土地价格，其本质应当是一种平面地价，但是空间权的创建使土地的用于范围沦为一个立体的开口空间，其价格也应当随之沦为一种立体概念。适当的估价方法中的一些修正因素也必须改动，如区位因素要考虑到横向区位，还要重点考虑到地质及水文状况等因素。

2. 地下空间使用权转让估价方法与现代科学　　2.1 估价理论方法研究　　城市地下空间权转让实质是土地使用权的有偿转让，所以目前限于于地价评估的各种理论与方法，如市场比较法、收益还原法、剩余法等也限于于地下空间的估价，同时地下空间使用权的评估也无法几乎瓦解现有的基准地价体系，我国可以糅合国外立体地价评估方法，计算出来土地立体用于效用比率，作为制定立体地价的依据。杜葵建议对城市土地展开立体区位条件下的土地分等定级，考虑到建筑物的立体修建成本，准确叙述城市土地的立体区位条件，以及立体区位条件产生的立体土地区位收益，充分考虑土地空间权利状况对价格的影响。

部分学者也明确提出了可行性的地下空间估价计算方法，如蔡兵备指出在跟上阶段，地下空间使用权的转让价格一般可按同地段土地价格(楼面地价)的1/3~2/3确认底价。　　2.2 地下空间转让估价模型　　对于共建地下工程，地下部分的建设用地使用权的成立是与地上建筑物的建设用地使用权的成立悉数考虑到的，本文拟就单建地下工程，辩论城市地下空间使用权估价方法和模型，从经济学创建模型的看作，这也是一种合理和适当的修改。

　　城市地下空间权价格评估模型使用假设研发法，从投资的角度来考虑到，可以得出结论: P = (1+a) (V+ C) +t×P+π×P (1)　　式中:P回应平均值售价，V回应地下空间权价格(净地价格)，C回应开发商的地下建设成本，还包括市政大设施酬劳、前期工程费、附属工程费、建筑安装成本和研发间接酬劳，a是以百分比回应的开发商缴纳的不能意识到费及管理费和合理的利息， t回应销售税费率和销售费用率，π回应销售利润率。　　经整理可获得以下模型:　　V = (1-t-π)×P/ (1+a)-C (2) 在此城市地下空间权价格评估模型的基础上，可做到更进一步辩论如下。　　1．分层研发深度问题探究　　假设一栋建筑物深度为i处的地下部分的价格为Pi，用售价深度系数ki，来创建Pi和同区域哈密顿宗地地面一层的平均值售价PG的函数关系:Pi= ki×PG (3)则: ∑Pi=∑(ki×PG)，ki∈(0，1)　　同理，假设一栋建筑物深度为i处的地下部分的建设成本为Ci，用成本深度系数hi，来创建Ci和同区域哈密顿宗地地面一层的建设成本CG的函数关系:Ci= hi×CG (4)则:∑Ci=∑(hi×CG)，hi∈[1，+∞)对于深度为i处的地下部分，公式(4)、(5)和公式(2)三大，可得:Vi= (1-t-π)×kiPG/(1+a)-hiCG (5)2．最佳研发深度问题探究(6)式两边对i微分，求得dVi/di= (1-t-π)×PG(dki/di)/(1+a)-CG(dhi/di) (6)　　从(6)式可以显现出地下空间使用权价格与dki/di和dhi/di涉及，一般来说，研发深度越大，施工就就越简单，建设成本就越高，这一转变是由于工程材料、劳动成本、设计等各种因素引发的。

如建筑物地下一层的成本是地上开发成本的2.5倍左右，研发地下两层成本增加得更高。　　令dVi/di=0，则(6)式可变形为　　　PG(dki/di) = CG(dhi/di)×[(1+a)/(1-t-π)] (7) 或 △P =△C×[(1+a)/(1-t-π)] (8)　　(7)、(8)式中的a、t、π等参数和研发深度没必要关系，可指出是未知的，售价深度系数ki和成本深度系数hi可根据有所不同地质条件的区域估计出来。2.3 地下建设用地转让估价应用于现代科学　　从投资的角度，考虑到地下、地面的同类用地，开发商只有在指出其单位投资收益率大于时，理性的投资者才不会去研发地下空间，设i为地下第i层的使用权，G为地面建设用地使用权，根据上述模型可以创建以下地面—地下建设用地使用权价格对应模型。通过公式(1)变形，可以得出结论:　　　　πi= (1-t)-(1+a)(Vi+Ci)/Pi (9)　　　　πG= (1-t)-(1+a)(VG+CG)/PG (10)　　含义同第一个模型，在长时间情况下，投资收益率大于，即πi=πG。

　　故有(1-t)-(1+a)(Vi+Ci)/Pi= (1-t)-(1+a)(VG+CG)/PG　　经修改后求得(Vi+Ci)/Pi= (VG+CG)/PG (11)　　(11)式中有关平均值售价、地下建设成本等可以调查市场资料获得，这样就创建起了地面—地下建设用地使用权价格对应模型，可以用它测算某一均质区域内地下空间使用权价格对应于地面土地价格的修正系数。　　以宁波繁盛商业地带为事例解释，一处坐落于繁盛商业地带的二层地下建筑，地面一层的平均值售价大约为45000元/平方米，销售税费率和销售费用率t=6.6%，利润率π=30%，不能意识到费及管理费和合理的利息a=15%。表格2　地下空间使用权价格深度修正系数计算出来表格(繁盛商业地带)层数i地上1层地下1层地下2层地下3层售价Pi40000320002000012000售价深度系数ki0.80.50.3建设成本Ci1520367139654312成本深度系数hi2.422.612.84分层地下空间使用权的价格Vi刊登请求标明来源。原文地址：http://www.lw54.com/html/Profession/20181222/8041240.。

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